諾獎得主預警四年 中國樓價反漲超三成 返 回

    日前,耶魯大學金融學教授羅伯特·席勒摘得諾貝爾經濟學獎,對于中國房地產市場,其2009年開始便警告中國房地泡沫嚴重。但在其預警至今的四年中,全國商品住宅平均銷售價格至少漲了三成以上。多位專家表示,中國的房地產市場并不健全,因此難以照搬美國的情況。有分析稱中國樓市不存在整體性泡沫,部分城市房價收入比虛高或源于居民收入嚴重低估。

  席勒是行為金融學領域的奠基人之一,也是著名的標準普爾/凱斯-席勒房價指數的創設者之一。凱斯-席勒指數是反映美國房屋價格的多重指數。

  作為長期研究房價指數的經濟學家,席勒從2009年便對中國的房地產發出了預警。2009年,其曾經在深圳表示,在深圳、上海等大城市,房價收入比達到36倍,這令人擔憂

  在2009年年底,他坦言,肯定不會在中國購置房產:在北京除了房地產市場,其他的領域都可以投資。

  為何價格高企,中國的購房者依然瘋狂?他分析稱,(購房者)預期房價還會上升。人是有投機心理的,他覺得以后房子肯定還會漲,但是我覺得這肯定是非理性的。

  而在2011年的達沃斯論壇上,席勒直言中國房地產存在泡沫。其表示:中國房地產現在泡沫嚴重,如果和美國一樣泡沫破裂的話,這將會對中國經濟產生打擊。

  而在2009年至今的四年時間里,中國房價繼續突飛猛進,數據顯示,全國商品住宅平均銷售價格比起2009年至少已經出現了30%以上的漲幅。

  而中國的房產租售比偏低也是房地產泡沫出現的明證。他在自己的《非理性繁榮》中提到,人們更愿意買房而不是租房的一個重要原因是,租房合約在執行過程中可能遭遇道德風險:沒有足夠的激勵因素促使租房者像房主一樣愛護屋內的財物。道德風險問題導致的結果就是更高的房租。

  在存款利率長期保持2%的同時,美國的房地產出租回報率一直保持在5%~6%之間。而在中國,出租回報率逐年走低,平均回報率僅在2%~3%之間。

  我認為道德風險可能是個小因素。易居房地產研究院副院長楊紅旭判斷稱,中國的租賃市場并不健全,而居民的生活方式也和國外不一樣,更喜歡購買住房而不是租房,因此造成市場上購買房產的需求大,租房的需求較小,導致租售比偏低。這并不能說明中國房產存在普遍泡沫。

  房價收入比是否畸形高漲?

  中國銀行首席經濟學家曹遠征:應提高居民收入水平追趕房價漲幅

  首先中國的房價不可能無限制地上漲。其次,房價也可以不用跌,而是通過大幅提高居民的收入水平來追趕房價漲幅。這方面要考驗我國政府提高居民收入水平的政策力度和決心。

  易居房地產研究院副院長楊紅旭:房價收入比虛高源于居民收入嚴重低估

  美國的規律和經驗不能夠照搬到中國。美國的房地產發展程度遠比中國成熟,相對而言,中國至少比美國滯后30年左右。我認為席勒對中國國情和經濟社會情況不是很了解。

  楊紅旭表示,中國的房價不能單純用房價收入比等數據去簡單套用,因中國的收入結構不一樣,許多居民收入難以被統計入正常的收入之中。比如北京上海的樓市,看起來房價很高,但由于附加的資源優質,不少都是外來的購買力在支撐,外地的收入并未計入本地的房價收入比,而許多本地人此前的老公房等資產均沒有統計在收入之中。

中國房地產是否存大規模泡沫?

  席勒看空中國樓市的理由

  1.房價收入比太高:在深圳、上海等大城市,房價收入比達到36倍,這令人擔憂

  2.房產租售比偏低:美國的房地產出租回報率一直保持在5%~6%之間。而中國的平均回報率僅在2%~3%之間。

  楊紅旭:中國的樓市依然處于白銀十年,個別地區有泡沫,但是整個中國很難有泡沫

  北京大學房地產金融研究中心主任馮科:中國僅存局部房地產泡沫

  我覺得席勒不一定了解中國的情況,因此他對于中國的判斷并不準確。北京大學房地產金融研究中心主任馮科表示,中國城市的發展情況差距非常大,因此并不存在全局性的泡沫,而只存在局部的泡沫。中國的一線城市和部分三線城市泡沫比較顯著,而二線城市比較健康。

  馮科認為席勒對于中國房地產泡沫的判斷并不代表中國房地產就要崩盤。

  瑞穗證券公司董事總經理沈建光:房價危險泡沫破滅后果嚴重

  中國當前的房價狀態是十分危險的,它正以平均每年20%的速度上漲。這正對CPI的低位穩定造成很大的壓力。但是如果房價受到大幅挫折,這對實體經濟、金融體系和整體經濟的穩定增長也同樣構成了很大的威脅。最好的辦法是,維持現狀,通過慢慢提高居民收入水平追趕房價,從而達到社會和經濟的平衡。

(來源:廣州日報)

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