營改增后房產交易稅收熱點問答 返 回
  納稅人銷售其取得的不動產需要享受相關增值稅優惠,須在繳納稅款前到不動產所在地深圳地稅局辦稅服務廳辦理稅收優惠備案,再到市不動產登記中心申報納稅。個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售免征增值稅優惠無需辦理優惠備案,個人納稅人在申報時即可享受。

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  福田區方先生來電咨詢:請問個人銷售不動產相關的增值稅優惠有哪些?應如何享受?

  地稅局黃小姐回答:根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔201636號)營業稅改征增值稅試點過渡政策的相關規定,個人銷售不動產相關的增值稅優惠主要有幾種:

  (一)個人銷售自建自用住房免征增值稅;

  (二)涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權免征增值稅

  家庭財產分割,包括下列情形:離婚財產分割;無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈予對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或贍養人;房屋產權所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

  (三)個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售,免征增值稅。

  納稅人銷售其取得的不動產需要享受相關增值稅優惠,須在繳納稅款前到不動產所在地深圳地稅局辦稅服務廳辦理稅收優惠備案,再到市不動產登記中心申報納稅。個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售免征增值稅優惠無需辦理優惠備案,個人納稅人在申報時即可享受。

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  羅湖區張小姐來電咨詢:營改增后,個人轉讓其購買的住房應如何計算繳納增值稅?

  地稅局楊先生回答:根據《國家稅務總局關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第14)第五條的規定,個人轉讓其購買的住房,按照以下規定繳納增值稅:

  (一)個人轉讓其購買的住房,按照有關規定全額繳納增值稅的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。

  (二)個人轉讓其購買的住房,按照有關規定差額繳納增值稅的,以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。

  舉例說明:

  1:王先生在201611日以300萬元購入普通住房一套,于201653日將該套住房以500萬元售出。因王先生持有該套住房未滿兩年即售出,王先生應按相關營改增政策以銷售該套住房取得的全部價款和價外費用作為銷售額計繳增值稅=500÷(1+5%)*5%=23.81萬元。

  2:王先生在201411日以800萬元購入非普通住房,于201653日將該套住房以1000萬元售出。因王先生持有該套非普通住房滿兩年才售出,王先生應按相關營改增政策以銷售該套住房取得全部價款和價外費用扣除其購置原價后的余額作為銷售額計繳增值稅=1000-800)÷(1+5%)*5%=9.524萬元。

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  南山區白小姐來電咨詢:請問哪些情況下納稅人銷售取得的不動產到地稅部門開具增值稅發票?

  地稅局黃小姐回答:根據《深圳市國家稅務局深圳市地方稅務局關于深圳市營業稅改征增值稅試點納稅人辦理稅收業務的通告》(2016年第7號)的規定,營改增后,試點納稅人銷售其取得的不動產增值稅由市不動產登記中心代為征收。試點納稅人申報繳款后需要增值稅普通發票的,向不動產登記中心申請代開;需要增值稅專用發票的,須到深圳地稅局辦稅服務廳憑繳款憑證申請換開或在申報繳款后申請代開。

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  龍崗區呂先生來電咨詢:請問營改增后,個人房地產交易契稅的計稅價格是怎樣的?

  地稅局楊先生回答:根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔201643號)第一條的規定,計征契稅的成交價格不含增值稅。因此,營改增后,需要將含稅的成交價格換算為不含稅價(即將含稅的成交價格減去增值稅額),并以此為計稅價格計算契稅。

  (許嬌蛟 黃艷映楊雙寧)

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