樓市延續去年量價齊升態勢,調控再度加碼 返 回

樓市延續去年量價齊升態勢,調控再度加碼

——20131月暨深圳市房地產政策分析報告

2013225

報告要點:

        去年宏觀經濟總體平穩,年初宏觀經濟溫和復蘇。2012年我國GDP全年增長7.8%,國民經濟總體平穩,經濟結構調整取得積極進展。1月宏觀經濟數據顯示我國宏觀經濟溫和回升:PMI連續4月保持在50%以上;信貸規模大幅增長;進出口貿易大幅增長。

        1月貨幣信貸大幅增長,中長期貸款占比回升。人民幣貸款出現大幅度上升,一方面與宏觀調控有關,另一方面是因為經濟的企穩回升帶動了信貸需求的增長。中長期貸款占比提高,顯示實體經濟融資需求開始回升。

        全國70大中城市1月住宅均價普漲,其中北上廣深一線城市漲幅尤為突出,重點城市樓市成交量同比大幅增長。

中央地方加碼樓市調控。針對樓市的持續升溫,各地政府在1月底的兩會中強調將繼續加強房地產市場調控,多地收緊公積金住房貸款政策。同時,“新國五條”的出臺也預示著樓市調控的加碼。

宏觀經濟回升支持房價局部上漲,全國房價總體趨穩仍有基礎。國務院出臺新國五條,已基本明確2013年樓市調控從嚴的基調。但從內容上看,并無新政策出臺,其實際效應還有待政策落地。

一、宏觀經濟與房地產市場運行概況

去年宏觀經濟整體平穩,年初宏觀經濟溫和復蘇。據國家統計局2012年統計公報數據,2012年我國實現GDP51.93萬億元,全年增長7.8%,國民經濟總體平穩,快于世界主要國家或地區;從結構上看,最終消費和資本形成對經濟增長的貢獻率分別為51.8%50.4%,內需仍是經濟增長的主要動力,且消費貢獻率比投資高1.4個百分點,可見經濟結構調整取得積極進展。20131月,中國制造業PMI50.4,盡管較去年12月回落0.2,但仍連續4個月位于榮枯線以上,反映經濟走勢平穩,處于溫和復蘇階段:本月新訂單指數上升,表明需求進一步鞏固,供需關系改善;原材料庫存指數上升反映企業信心增強。貿易方面,今年1月進出口總額2.17萬億元人民幣,同比增長26.7%,其中出口1.18萬億元人民幣,同比增長25%;進口0.99萬億元人民幣,同比增長28.8%;順差1823.1億元人民幣,擴大7.7%1月的貿易大幅增長受春節長假影響較大,多數企業搶在節前完成訂單一定程度上放大了1月貿易規模。當前國際金融危機、歐洲危機的發展態勢仍然復雜,世界經濟復蘇明顯減速,但我國對新興經濟體出口有較快增長,綜合正面負面因素,預計2013年我國貿易形勢仍然嚴峻,進出口將在低位運行。

1月份社會融資規模和新增貸款大幅增長,中長期貸款占比回升。1月末,M2值同比增長15.9%,比上月末高2.1%,這表明當前貨幣政策環境相對寬松,市場對未來流動性充裕預期樂觀,經濟基本面回升基礎得到進一步支撐;M1同比增長15.3%,比上月末高8.1%;社會融資規模為2.54萬億元,比上年同期多1.56萬億元,增159%;其中,人民幣貸款增加1.07萬億元,同比多增3340億元,排除季節性因素的影響(去年春節在1月),數據同比出現大幅度上升,一方面與宏觀調控有關,另一方面是因為經濟的企穩回升帶動了信貸需求的增長。新增貸款中,住戶貸款增加4714億元,其中,短期貸款增加2031億元,中長期貸款增加2683億元,非金融企業級其他部門貸款增加5986億元,其中,短期貸款增加2935億元,中長期貸款增加3098億元,票據融資減少335億元。中長期貸款新增5781億元,占新增貸款總量的54%,較去年平均水平顯著提高,顯示實體經濟融資需求開始回升。

170大中城市住宅均價普漲,其中一線城市尤為突出,重點城市樓市成交量同比大幅增長。170大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市再次超過七成,廣州和深圳連續3個月環比上漲,且漲幅擴大。其中上漲城市有53個,價格下降城市10個,持平7個,在環比價格上漲的城市中,漲幅未超過2.2%,在同比價格上漲的城市中,漲幅均未超過4.7%。從去年11月至今,70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的一直保持在53個以上,占到統計城市總數的3/4,且無論是環比還是同比,漲幅均成擴大趨勢,這在北上廣深這四個城市里表現尤為明顯。與此同時,1月重點城市樓市成交量同比大幅增長。統計數據顯示,1月一線城市和典型二三線城市商品住宅市場成交量環比上月有所放緩,但同比大幅增長。具體來看,一線城市中上海、深圳、廣州成交量同比漲幅為150%-356%,北京則高達803%。典型二線城市也呈現相同態勢,成交量環比12月下降16.79%,但與2012年同期相比增長223%

二、房地產政策分析

1、樓市持續升溫,中央加碼樓市調控

延續去年年底樓市回暖態勢,2013年年初中國樓市繼續升溫。1月份百城住宅均價9812/平方米,環比上漲1%,同比上漲1.2%,連續環比上漲8個月,同比上漲2個月。近期全國房價持續上漲的原因,一是延續去年四季度以來的樓市回暖趨勢,剛性需求和改善性需求持續釋放,加之去年開發商提前完成年度銷售計劃,減小降價推盤力度,共同推高房價;二是年底至今的政策“空白期”、調控疲勞期進一步強化了市場看漲預期,更加刺激購房者“買漲情緒。

針對樓市的持續升溫,各地政府在1月底的兩會中強調落實房地產調控政策,繼續堅持房地產調控政策不放松,嚴格執行住房限購政策。其中,一線城市北上廣深釋放出較為嚴厲的信號,樓市調控或加碼;二三線城市則提出需繼續落實樓市調控政策,促進房地產市場穩定健康的發展。地方政府部門在兩會期間的表態往往可奠定全年的政策基調,值得注意的是,京滬深在針對樓市調控政策基調的表態中,均使用了“嚴格”字眼,廣州雖未做出上述表態,但強調“堅決”。

220日,國務院召開常務會議并發布“新國五條”,收緊和堅持原有調控政策,新出臺的政策透露出未來中國樓市在一定時期內或將出現限購與房產稅兩者并行并重的趨勢。對于限購政策,新政策的出臺意味著以往部分地方政府對于限購政策的“明緊暗松”將再難持續,將統一按照限購政策執行,同時“新國五條”的出臺也意味著更大范圍的城市將列入限購名單。對于房產稅的擴容,新政策也明確提出要擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

2、多地公積金政策收緊,地方調控加碼

1月份以來,昆山、東莞、金華等城市先后出臺了下調住房公積金貸款額度的通知,昆山市將原規定“借款職工在申請之月前必須連續按期足額繳存公積金六個月以上”調整為“申請貸款前必須連續按期足額繳存12個月以上”,提高了申請門檻;東莞市和金華市則收緊了公積金貸款額度。這些舉措與去年下半年30多個城市紛紛松綁公積金政策形成反差,雖然目前尚無法證實部分地市收緊公積金貸款政策與房地產調控有關,但這有可能成為全國兩會前后樓市調控加碼的重要信號。

三、房地產政策趨勢分析

1、宏觀經濟回升支持房價局部上漲,全國房價總體趨穩仍有基礎

從經濟基本面來看,當前我國經濟內外需逐步改善、貨幣供應進一步增長和通脹回升,均成為支持房價進一步上漲的直接動力。全國房價數據明顯呈現出結構性上漲特點,主要是一、二線城市的市場出現反彈,隨著城市化率的進一步提高和城鎮化的進一步推進,人口和資源的集中將繼續推升一、二線城市房價。

從政策方面來看,央行2012年四季度貨幣政策執行報告將未來管理通脹預期目標提升為控制通脹目標,并對城鎮化建設投資做了簡單分析,提出落實差別化信貸政策,堅決抑制投資投機性需求。此外,中央新國五條的出臺也表明未來政府將進一步提高調控的執行力度和效率,并推進房產稅擴容,而保障房的大規模建設和竣工也將在一定程度上緩解住房供需緊張關系。

綜合來看,2013年全國(尤其是一、二線城市)房價調控仍將面臨較大壓力,但是只要限購政策不放開,投資投機性需求被有效擠出市場,房價總體趨穩仍有基礎。

2、貨幣政策前松后緊、調控加碼,實際效應有賴政策落地

根據央行2012年貨幣政策執行報告的分析及近期物價反彈的趨勢,2013年貨幣政策將以穩健為主,全年呈現前松后緊,優先穩定增長,同時控制通脹。

國務院新國五條的出臺已經基本表明2013年樓市政策將繼續從嚴,但就目前來看仍然是以穩定預期為主,內容上并未出臺新的政策。對于房地產調控政策的實際效應仍有待觀察,看限購執行、房產稅擴容等政策何時落地。

 

 

免責聲明

本報告由深圳市房地產評估發展中心(下文簡稱“評估中心”)提供。評估中心已力求報告內容的客觀和公正性,但文中的內容僅供參考,用戶據此作出的任策與評估發展中心和作者無關。本報告內容反映了研究人員的觀點和分析方法,并不代表評估中心的立場。

除非另有說明,所有本報告的版權屬于評估中心。未經評估中心事先書面授權許可,任何機構或個人不得更改或以任何方式發送、傳播或復印本報告,否則由此造成的一切不良后果及法律責任由私自發送、傳播或復印本報告者承擔。

 

RSS訂閱 - 網站地圖 - 法律聲明

版權所有? 2012 深圳市房地產評估發展中心 粵ICP備12095119號
重庆快乐十分开奖走势图一定牛