保障房與商業地產投資變“火車頭”(2012年1-5月深圳市房地產投資分析) 返 回

保障房與商業地產投資變“火車頭”

——20121-5月深圳市房地產投資分析

報告要點:

深圳市1-5個月房地產投資逆勢而行,取得較快發展,房地產投資增速顯著高于20102011年同期增速水平:1-5月份房地產累計投資215.87億元,同比增長26.8%,比去年1-5月累計同比增速高出22.6個百分點。

保障房開工和商業地產投資拉動全市房地產投資總額。

前兩年安排籌建的保障房用地和套數大幅攀升,而今年剛好處在開工建設時期,保障房投資大幅提高:2009-2011年,全市落實保障性住房用地實現連年快速增長,實際落實保障性住房用地分別為30公頃、60.2公頃、79.5公頃。而實際供應商品住房用地連年下降,三年分別為186.9公頃、98.1公頃、33.6公頃。落實保障性住房用地占總用地比重大幅上升,三年分別為13.8%、38.0%、70.3%。

用于辦公樓和商業用房的商服用地在前兩年大量投放,今年新開工和在建商業性地產增多,拉動房地產投資總額:商服和商住綜合用地總和在2010和2011年分別達到93.26和124.75萬平方米,分別比上年增長了471%和34%。

庫存壓力和拿地數量都表明開發商對商業住宅投資的積極性較低:存貨方面,2012年一季度,123家上市房企累計存貨值為1.24萬億,比去年同期增長3.25%。今年前5個月,深圳全市住宅用地和商住綜合用地成交面積都為0,商服用地前5個月的成交面積也只有2.01萬平方米,同比前兩年都明顯下降。

一、全市房地產投資增長加快

今年以來,在全國房地產投資增速下滑的局面下,深圳全市房地產投資逆勢而行,取得了較快的發展。

5月份,全市房地產投資為55.32億元,同比增長25.5%,比去年5月份同比增速高出20.6個百分點。1-5月份房地產累計投資215.87億元,同比增長26.8%,比去年1-5月累計同比增速高出22.6個百分點。

從近4年的情況來看,在前5月份,今年房地產投資額度顯著上升。2012年前5個月的同比增速顯著高于2011年和2010年同期的增速。以1-5月房地產累計投資同比增速為例,2010、2011年的分別同比增加12.3%、4.2%,但是2012年為26.8%,顯著高于前兩年的增速水平。

二、保障房開工和商業地產投資是主因

1、大量保障房開工拉動房地產投資增速

近幾年,深圳市加大了保障房建設力度。2009-2011年,全市落實保障性住房用地實現連年快速增長。2009年,全市實際落實保障性住房用地30公頃,安排籌集建設保障性住房2.57萬套;2010年,實際落實保障性住房用地60.2公頃,安排建設籌集保障性住房5萬套;2011年,實際落實保障性住房用地79.5公頃,完成建設籌集保障性住房7.6萬套。

保障房籌建用地增加的同時,商品住房籌建用地數量卻在下降。2009年,計劃新供應商品住房用地110公頃,實際出讓商品住房用地186.9公頃;在2010年,計劃新供應商品住房用地60公頃,實際供應商品住房用地下降到98.1公頃。2011年計劃計劃新供應商品住房用地30公頃,實際供應商品住房用地進一步下降到33.6公頃。

保障房用地面積占總用地面積的比重從2009年開始不斷攀升,2009-2010年占比分別為13.8%、38.0%和70.3%。

在住房用地批準使用之后,其建設期通常會往后推遲1到2年。據此,隨著2010和2011年安排的大量保障房建設用地,其建設期正好在今年。為此,大量保障房的開工拉動了今年的房地產投資增速。

2、前兩年商服用地大量投放增加了今年的商業性地產投資

2010年和2011年,深圳市商業地產土地成交量大幅上升,2010年,全市商服用地成交面積達到93.26萬平方米,而2009年只有7.24萬平方米,增長了近12倍。商服和商住綜合用地總和在2010和2011年分別達到93.26和124.75萬平方米,分別比上年增長了471%和34%。

與商業用地相比,住宅用地保持比較平穩的態勢,而且在2011年住宅用地成交量只有35.09萬平方米,同比下降42%。

由于商業用地在前兩年的大量成交,今年商業地產開工數量也隨之上升,但住房用地成交量并沒有明顯增加,前兩年商業地產土地大量投放增加了今年的商業地產投資,從而帶動了今年房地產投資總量的增加。

今年前5月全市辦公樓和商業用房新開工面積也恰好反映了今年商業性地產投資的快速增加。2010年和2011年前5個月累計商業性地產新開工面積分別為18.38和28.89萬平方米,而2012年前5個月達到59.31萬平方米,高于前兩年同期的總和。

3、開發商對商業住宅投資積極性較低

一方面,開發商住宅庫存量高居不下,擔負較大的庫存壓力,降低了開發商對商業住宅開發的積極性。2012年一季度,123家上市房企累計存貨值為1.24萬億元,比去年同期增長3.25%。由于存貨量上升速度較快,上市房企的存貨周轉率下降明顯,2012年第一季度為0.032次/年,比去年同期的0.041次/年下降了21.95%。

另一方面,開發商拿地積極性明顯下降。根據Wind的數據,今年前5個月,深圳全市住宅用地和商住綜合用地成交面積都為0,目前還沒有開發商拿地建設商業住宅。于此同時,商服用地前5個月的成交面積也只有2.01萬平方米,同比前兩年都明顯下降。

 

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本報告由深圳市房地產評估發展中心(下文簡稱“評估中心”)提供。評估中心已力求報告內容的客觀和公正性,但文中的內容僅供參考,用戶據此作出的任何決策與評估中心和作者無關。本報告內容反映了研究人員的觀點和分析方法,并不代表評估中心的立場。

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