市場分析_2012年第11期_深圳市房地產市場分析報告(2012年7月報) 返 回

深圳市房地產市場分析報告

——20127月份

報告要點:

7月份全市新建商品住宅成交呈現“量跌價升”

7月份全市新建商品住宅成交量同環比均下跌:7月份新建商品住宅成交面積29.3萬平方米,環比下跌19.8%,同比下跌12.8%。1-7月份,新建商品住宅累計成交面積為183.1萬平方米,同比增長4.7%,延續了1-6月份累計同比正增長的局面。

7月份新建商品住宅加權均價連續第3個月環比上升,同比小幅下跌:7月份加權均價為19867元/平方米,環比上漲5.9%,同比小幅下降0.2%。1-7月份累計加權均價為18114元/平方米,同比下跌7.7%。

二手住房成交面積連續第6個月環比上升,但同比維持下跌態勢:7月份二手住宅成交量達到52.7萬平方米,環比大幅上升29.3%,但同比下降16.1%,同比跌幅逐漸縮小。1-7月份二手住宅累計成交達到216.3萬平方米,同比下降49.3%。

一線城市7月份成交量下降,但價格上升:除上海“量價齊升”外,北廣深成交量均下跌,而價格都環比小幅上漲。

大戶型成交量增加,拉高深圳市新建商品住房均價:7月份大戶型成交量占比是今年以來的最高水平,這是加權均價上升的主要原因。

低迷經濟下控房價難度加大,未來深圳樓市仍將會緩慢回升:一個月內連續兩次降息,體現了“穩增長”的決心,低迷經濟下可能推出進一步的寬松政策,考慮到對經濟的影響,樓市調控加碼概率較小但給樓市帶來沖擊。未來深圳房地產市場仍將呈現緩慢回升的態勢,但仍可可控范圍內。

深圳市上半年房地產開發投資成為經濟增長的重要支撐:上半年全市固定資產投資同比增速為11.1%,房地產開發投資同比增速(24.6%)高出其13.5個百分點。

上半年宏觀經濟數據陸續發布:GDP增速破8,全國房地產開發投資和房地產相關稅收增速均明顯下跌。

一、市場信息

17月份商品住宅批準預售規模創今年以來最高水平,環比大幅上升45.9%1-7月份累計同比增長11.7%

7月份,全市商品房批準預售實現兩位數的增長,達到58.2萬平方米,比6月份46.1萬平方米的水平環比上升了26.2%,同比2011年7月的43.8萬平方米的水平增長了32.7%。

7月份,商品住宅批準預售52.7萬平方米,環比6月的36.1萬平方米上升了45.9%,比去年7月的37.4萬平方米的水平同比上升40.7%,環比和同比增幅均顯著提高。商品房和商品住宅批準預售面積自5月份以來三個月連續增加,而商品住宅批準預售創今年以來最高值。

1-7月份,全市商品房批準預售累計達到252.9萬平方米,同比增長25.4%。商品住宅批準預售累計206.0萬平方米,同比增長11.7%。

27月份新建商品住宅銷售面積環比下跌19.8%1-7月份累計同比上漲4.7%

7月份,全市新建商品房成交面積30.06萬平方米,環比下降12.5%。全市新建商品住宅銷售面積29.3萬平方米,環比下降了19.8%,同比去年7月的33.7萬平方米下降了12.8%。

1-7月份,全市新建商品房成交累計達到200.0萬平方米,同比增加了3.4%。全市新建商品住宅累計銷售面積為183.1萬平方米,比去年同期增長了4.7%,延續了1-6月份累計同比正增長的局面。

從新建商品住宅的戶型結構來看,小戶型作為成交主體,其成交量和占比均有所下降。7月份,90平米以下小戶型商品住宅成交面積和套數分別為19.6萬平方米和2605套,分別占總銷售面積的66.9%和總銷售套數的80.6%;90-144平米中等戶型為3.52萬平方米(占總銷售面積的12.0%)、290套(占總銷售套數的9.0%);小戶型和中等戶型在7月份的成交面積分別環比下跌23.3%和27.7%。144平米以上大戶型銷售面積6.19萬平方米(21.1%)、338套(10.5%),大戶型的成交量和比重均持續了6月份上升的態勢。

1-7月份,小戶型、中等戶型和大戶型的累計成交面積分別為132.2、26.8、25.0萬平方米,占比分別為71.8%、14.6%、13.6%。

從地區結構來看,7月份的新建商品住宅銷售主要集中在寶安和龍崗,寶安和龍崗銷售面積占比分別高達45.4%和35.6%。1-7月份,寶安和龍崗新建商品住宅累計銷售面積89.1和61.6萬平凡米,占全市的比重分別為48.6%和33.6%。

37月份新建商品住宅加權平均價格環比上漲5.9%1-7月份累計加權平均價格同比下降7.7%

7月份,全市新建商品住房加權平均價格為19867元/平方米,環比上漲5.9%,環比增幅比上月增加3.9個百分點,同比小幅下降0.2%。

1-7月份,新建商品住房加權平均價格為18114元/平方米,比去年同期的19625元/平方米下跌了7.7%。

根據國家統計局最新公布的70個大中城市房屋銷售價格指數,6月份,深圳市的新建商品住宅價格指數同比值為97.5,保持了自2011年8月開始出現的持續下降趨勢;環比指數為99.9,自2011年9月后環比連續下跌,但跌幅逐漸縮小。根據房屋銷售價格指數,6月份環比小幅下跌0.1%,同比下跌了2.5%。

按戶型劃分,7月份,90平方米以內(小戶型)、90~144平方米(中等戶型)之間和144平方米(大戶型)以上新建商品住房均價分別為17648元/平方米、20045元/平方米和28148元/平方米。三種戶型中,中等戶型和大戶型價格均環比上升,但小戶型價格環比下降。

從地區結構看,7月份,不同區域均價呈現兩極分化現象,其中,羅湖和南山環比大幅上漲,分別上升了30.8%和21.5%,但福田和鹽田環比大幅下跌21.4%和38.6%。

47月份二手住宅成交面積延續環比上升29.3%,同比下降16.1%1-7月份累計成交面積同比下跌49.3%

7月份,全市二手住宅成交量達到52.7萬平方米,環比今年6月份大幅上升29.3%,成交量繼續保持了今年以來不斷上升的態勢,但與去年同期相比下降16.1%,同比跌幅比上月縮小了24.4個百分點。

1-7月份二手住宅累計成交達到216.3萬平方米,同比去年下降49.3%,同比跌幅比1-6月縮小5.7個百分點。

自去年8月份以來,全市二手房成交量出現大幅下降,但今年以來成交量逐月回升,實現連續6個月環比上漲的態勢,雖然與去年同期相比是下跌的,但同比跌幅逐漸拉低。

56月份,二手住房價格指數環比上漲0.2%,同比持續下跌

根據國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數,今年6月份,深圳市的二手住宅價格指數同比值為97.6,持續去年8月份以來同比下跌的趨勢;6月環比指數為100.2,環比上漲0.2%,這是自2011年5月份以來首次出現環比正增長。

二、一線城市比較

17月份,上海住宅成交量環比上升,而北京、深圳和廣州的成交量均環比下跌

根據中國指數研究院公布的調查數據,7月份,上海住宅成交量持續5月份以來的環比上漲態勢,交易面積環比上漲15.8%,北京、深圳、廣州則均環比下跌,其中深圳跌幅最大。

27月份,一線城市新建商品住宅價格均環比小幅上漲,漲幅最高的廣州環比上升0.65%

根據中國房地產指數系統公布的百城價格指數,今年7月份,北上廣深四個一線城市的新建住宅平均價格均環比小幅上漲,而上海、廣州和深圳的均價同比有所下跌。四個城市中,廣州環比幅度最大,環比上漲0.65%。

三、市場分析

1、改善性需求增加,拉高深圳市新建商品住房均價

7月份,深圳市在當月新建商品住房成交量環比下降的情況下,全市住房加權平均價格為19867元/平方米,環比上漲了5.9%,環比增幅比上月增加3.9個百分點,呈現“量跌價升”態勢。

從需求結構來看,6和7月份,90平米以下小戶型需求占比下降,而144平米以上大戶型銷售面積銷售占比上升,居民改善性需求增加,拉高了全市平均價格水平。6月份,小戶型新建商品住宅成交面積占總銷售面積的69.9%,7月份為66.9%,分別比5月份的75.1%下降了5.2和8.2個百分點。6月份,大戶型新建商品住宅成交面積占總銷售面積的16.8%,7月份進一步上升至21.1%,分別比5月份的10.2%上升6.6和10.9個百分點。

7月份小戶型銷售占比是今年以來的最低水平,而大戶型銷售占比是今年以來的最高水平。

2、“地王”、“排隊買房”等信息刺激市場,提升房價上漲預期

自6月份以來,北京、上海、廣州等地的土地市場開始升溫,“地王”頻現。7月份,北赫華恒瑞以26.3億元購得北京萬柳地塊,折算樓面地價近4萬元/平方米,刷新了北京和全國單價地王紀錄;和裕地產以37875元/平方米的樓面價拍得北京一塊商業金融地,成交價位居北京歷史上同類地塊的第二位;而在更早的6月,恒大地產以13.22億元購得廣州珠江新城地塊,溢價率高達170%,引發市場一片嘩然。據中原市場研究中心的數據,7月全國13個主要城市獲得土地出讓金335.5億元,環比上漲6%,扭轉了上半年的土地市場頹勢。北京土地整理儲備中心數據顯示,7月北京獲得土地出讓金共93.6億元,創下今年以來單月土地收入新高。

此外,7月份在杭州、南京、濟南、珠海等城市再次出現“排隊買房”的現象。而深圳寶安的中糧錦云正式開盤銷售時,再次出現了“千人購房”的場景。

雖然當前“地王”、“排隊買房”等現象不是市場的整體表現,但對市場形成了一定程度的沖擊,提振了購房者的房價上漲預期,增強了購房者對房價上漲的擔憂,開發商開始取消優惠,甚至漲價,從而拉動了7月份房價的上漲。

3、寬松的貨幣政策下,房價上漲面臨較大壓力

央行繼6月8日降息之后,于7月6日再次降息。本輪降息呈現兩個特點:一是降息速度超出預期,1個月時間內連續兩次降息;二是第二次降息是非對稱降息,這是自2008年9月以來,央行首次采取“不對稱降息”,非對稱降息旨在降低企業的融資成本和財務負擔,有利于改善企業的盈利情況。

此外,由于外需疲軟和人民幣貶值預期,大量資金外流,熱錢在近幾個月處在流出狀態。7月份以來,央行逆回購似乎已經成為常態,連續5周逆回購。據統計,7月央行向市場共凈投放840億元,連續5周的逆回購操作已向市場投放6180億元,接近此前兩次降準釋放的資金規模。

在第二季度,宏觀經濟進一步放緩,GDP、工業增加值增速繼續回落,中采PMI指數明顯下滑,通脹進入2%~3%區間。進入7月份,雖然兩次降息,但是經濟并沒有明顯好轉,7月中指PMI為50.1%,較6月的50.2%下降0.1個百分點,而CPI已經下降1.8%。

低通脹、低增長以及疲軟的外部需求導致的資本流出,這都將為進一步的寬松政策提供了空間。在7月26日中央召開黨外人士座談會,對于當前的經濟形勢,胡錦濤強調下半年“要切實加強和改善宏觀調控,繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,進一步落實和完善已出臺的各項政策措施,加大財政政策和貨幣政策對實體經濟的支持,著力擴大國內需求。”如果下半年經濟持續低迷,采取進一步的寬松政策可能性非常高。

寬松的貨幣政策必將對房地產市場產生較大沖擊,特別是利率下調通過降低購房成本和提供流動性對樓市成交和房價形成較大刺激。同時,信貸寬松使大量資金再次流向房地產行業,據央行公布的數據,6月末房地產貸款余額同比增長10.3%,增速提高0.2個百分點;地產開發貸款余額同比增長0.8%,增速比上季度末高8.8個百分點。

在寬松的政策環境下,房地產市場開始升溫,自5月份以來,全國主要城市成交量和成交價格都呈環比上升態勢。對于深圳市,新房成交已超過去年同期,新房價格也連續兩個月上漲,特別是7月份環比上漲了5.9%,房地產市場回暖的跡象愈加明顯。隨著6、7月份連續兩次降息等寬松貨幣政策的實施,市場流動性進一步釋放,購房成本下降,房價面臨較大的反彈壓力。

4、深圳市上半年房地產開發投資成為經濟增長的重要支撐

上半年,在全國房地產投資增速下滑的局面下,深圳全市房地產投資逆勢而行,取得了較快的發展。全市上半年房地產完成投資完成額270.7億元,同比去年增加24.6%,房地產開發投資占全社會固定資產總投資的比重為29.5%,對經濟增長的拉動作用進一步體現。

今年上半年房地產開發投資同比增長率為24.6%,是2007年以來的最高增速水平。

房地產開發投資拉動經濟增長的作用進一步提升。今年上半年,全市固定資產投資同比增速為11.1%,房地產開發投資同比增速(24.6%)高出其13.5個百分點。全市上半年房地產開發投資占全社會固定資產總投資比重為29.5%,是2009年以來的最高水平。

四、市場動態

1、上半年GDP增長7.9%1-5月份全國規模以上工業企業實現利潤同比下降2.4%

國家統計局7月13日公布了上半年經濟運行情況。上半年國內生產總值227098億元,按可比價格計算同比增長7.8%。其中,一季度增長8.1%,二季度增長7.6%。分產業看,第一產業增加值同比增長4.3%;第二產業增加值增長8.3%;第三產業增加值增長7.7%。從環比看,二季度國內生產總值增長1.8%。上半年,全國規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長10.5%,增速比一季度回落1.1個百分點,比上年同期回落3.8個百分點。

1-5月份,全國規模以上工業企業實現利潤18434億元,同比下降2.4%,規模以上工業企業主營業務收入利潤率為5.34%。

27月份百城房價環比上漲0.33%,比6月份高出0.28個百分點,十大城市環比上漲0.27%

根據中國指數研究院公布的統百城價格指數,2012年7月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為8717元/平方米,環比6月上漲0.33%,繼6月連續環比上漲,并比6月份環比增長率高出0.28個百分點。在100個城市中,70個城市環比上漲,只有30個城市環比下跌,其中環比下跌的城市比6月減少了25個。

從十大城市住宅價格來看,均價為15470元/平方米,環比小幅上漲了0.27%,同比下跌2.32%,連續第7個月同比下跌,但跌幅持續縮小。

3、上半年全國房地產開發投資實際增長14.3%,增速比上年同期回落16.3個百分點

根據國家統計局公布的數據,上半年全國房地產開發投資30610億元,同比名義增長16.6%(扣除價格因素實際增長14.3%),增速比一季度回落6.9個百分點,比上年同期回落16.3個百分點。

其中住宅投資增長12.0%。房屋新開工面積92380萬平方米,同比下降7.1%,一季度和上年同期分別為增長0.3%和23.6%;其中住宅新開工面積下降10.7%。全國商品房銷售面積和銷售額分別同比下降10.0%和5.2%,其中住宅銷售面積和銷售額分別下降11.2%和6.5%。

4、上半年全國房地產相關稅收大降,個稅增速回落43.4%

財政部24日公布了“2012年上半年稅收收入情況分析”,其中個人所得稅收入降幅較大,比去年同期增速回落43.4個百分點。同時,與房地產相關的稅收收入也大幅下降。財政部稅政司方面介紹,1-6月契稅、房地產營業稅同比分別下降9.9%和8.5%,比去年同期增速分別回落37.4和27.9個百分點。其中值得注意的是,土地增值稅有所增長,但增速明顯回落。1-6月,土地增值稅同比增長14.7%,比去年同期增速回落76.4個百分點。土地增值稅收入占稅收總收入的比重為2.5%。

1-6月個人所得稅同比下降8%,比去年同期增速回落43.4個百分點,其中工資薪金所得稅和個體工商戶生產經營所得稅降幅較大,同比分別下降11.8%和14.6%。

5、上半年保障性住房貸款大幅上升,拉動房地產貸款同比增加10.3%

根據央行發布的數據,上半年全國房地產貸款增速回升。6月末,主要金融機構房地產貸款余額11.32萬億元,同比增長10.3%;上半年增加5653億元,同比少增2271億元,上半年增量占同期各項貸款增量的12.3%,比一季度占比高2個百分點。

其中,房地產開發貸款增速出現了自2010年年底以來的首次反彈。6月末,地產開發貸款余額8037億元,同比增長0.8%,增速比上季度末高8.8個百分點;房產開發貸款余額2.92萬億元,同比增長11.3%,增速比上季度末高0.3個百分點。

值得注意的是,保障性住房貸款增量占據房產開發貸增量的近半數。6月末,保障性住房開發貸款余額4784億元,同比增長62.7%。上半年增加869億元,占同期房產開發貸款增量的49.7%。

個人購房貸款余額7.49萬億元,同比增長11%,增速比上季度末低1.1個百分點;上半年增加3455億元,同比少增2220億元。

6、多家房企發布上半年業績預告,預虧預減預警房企過半

根據《財經網》報道,截至7月末,滬深兩市上市房企中,共有64家發布業績預告。其中19家預減、9家預虧、6家預警、1家減虧,業績出現下滑的企業占總數的54.68%,面臨虧損的企業更是占到了16家。據鏈家地產統計,在排名前100的17家房企中,約47%的房企出現了虧損或利潤下滑,其中,保利地產上半年營業收入增長32.86%,但凈利潤下降12.13%。而從已公布的11家A股上市房企半年報來看,2012年上半年凈利下降的有4家,虧損的有3家,占已公布中報房企數量的63%。

 

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本報告由深圳市房地產評估發展中心(下文簡稱“評估中心”)提供。評估中心已力求報告內容的客觀和公正性,但文中的內容僅供參考,用戶據此作出的任何決策與評估中心和作者無關。本報告內容反映了研究人員的觀點和分析方法,并不代表評估中心的立場。

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