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當前中國房地產市場運行中需要高度重視的問題和風險點

國務院發展研究中心市場經濟研究所課題組


在中國城鎮居民住房條件得到持續改善、住房保障覆蓋面逐步提高的同時,中國住房市場發展中也面臨著一些突出的矛盾和問題。

 一、中國房地產市場發展現狀的簡要分析

1998年住房制度全面改革以來,中國住房市場化程度不斷提高,住宅投資增速明顯,住房供給規模快速增加。1998-2013年,中國城鎮住宅投資額由4311億元增加到58951億元,年均增長19%。城鎮居民住房條件明顯改善,人均住房建筑面積從1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米(見圖1)。

 

1998年以來,中國商品住房竣工量大幅提高,城鎮住房供應總量不斷上升,城鎮住房存量顯著增加。根據國務院發展研究中心課題組(以下簡稱“課題組”)依據全國第六次人口普查數據的推算表明,2012年底全國城鎮家庭戶的戶均住宅套數已達到1左右。從國際經驗看,在這個總量水平上,住房市場供求關系將趨向平衡。

在城鎮商品住房市場不斷發展,居民住房水平不斷提高的同時,中國住房保障體系逐步建立并不斷完善。特別是進入“十二五”時期以來,保障性安居工程 建設加快推進,住房保障受益群體持續擴大。截至2012年底,全國累計用實物方式解決了3100萬戶城鎮家庭的住房困難,覆蓋面達到12.5%。如果“十二五”期間能順利完成3600萬套保障房新開工任務,到2015年底,全國就可以累計用實物方式解決5178萬戶城鎮家庭的住房困難,城鎮家庭保障覆蓋面將達到20.4%。屆時我國住房市場結構會發生很大變化,政府在解決城鎮中低收入家庭住房困難方面將發揮更積極的作用。

在中國城鎮居民住房條件得到持續改善、住房保障覆蓋面逐步提高的同時,中國住房市場發展中也面臨著一些突出的矛盾和問題。

第一,盡管城鎮住房總量已達到戶均1套左右,但仍有一些住房條件比較簡陋,有些住房缺乏獨立衛生間和廚房。根據課題組利用第六次人口普查數據進行推算,2010年中國城鎮家庭戶的戶均成套住房(同時擁有廁所和廚房的住房)為0.73/戶(非成套住房大多興建于20世紀50-70年代)。

第二,城鎮居民住房的實際占有不均衡。雖然在總量上城鎮居民戶均住宅套數已達到1左右,但實際上居民家庭占有并不均衡。有的家庭占有二套甚至多套住房,有的家庭尚沒有住房。

第三,中國商品住宅銷售價格從2003年以來進入一個較快上升周期。2003-2013年間,全國商品住宅銷售價格從2197/平方米提高到5850/平方米,年均上漲10.3%。在城鎮化進程中,隨著城鎮居民收入的提高、城鎮家庭戶數的裂變和增加使得住房需求較快增長,加上政府促進房地產市場發展的政策取向,以及一段時間內投資和投機需求增加,都成為中國住房價格較快上升的推動因素(見圖2、圖3)。

 

 

第四,住房市場的區域分化特征日益明顯。目前,一、二線城市住房供給仍相對不足,住房銷售量增長較快 。而三、四線城市的住房庫存不斷增大,不少城市去庫存化周期平均達到14-16個月。供不應求使得一線城市價格上漲壓力較大,北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住宅價格同比漲幅要遠遠高于二線和三、四線城市。20139月到12月間,一線城市新建商品住宅價格指數同比漲幅連續四個月超過20%,二線城市和三線城市的同比漲幅水平保持在11%8%左右。(見圖4

 

第五,在大規模保障性安居工程建設中,仍面臨著政府財政壓力和資金來源不穩定的問題。同時,大規模保障性住房建成后,公平合理的分配以及投入使用后的后續管理仍是需要著力解決的問題。


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