共有產權住房的政治經濟學意義 返 回

共有產權住房的政治經濟學意義

李宇嘉,證券時報

 在很多人連共有產權住房是什么概念還不清楚的時候,這個新的住房供應類型就出現在了“兩會”的政府工作報告里,而且是2014年國家要增加供應的住房類型。而管理層決意要開始探索這一住房形式,也僅僅是三個月之前的事。就落實三中全會《決定》,住建部副部長齊驥在2013129日接受《人民日報》專訪時指出,未來住建部力推兩項改革,一項是廉租房和公租房的并軌改革,另一項就是開展共有產權住房的探索。而且,在201312月底召開的全國建設工作會議上,住建部要求各地要學習北京和深圳等地的經驗,住建部也將在總結各地經驗的基礎上提出推廣意見。目前,住房問題比較突出的北京和深圳分別推出的自住型商品房和安居型商品住房,就屬于共有產權住房形式,未來將分別占到兩個城市新建商品住房供應的50%35%,足見各級政府的重視程度。

 共有產權住房是購房者在無力購買一套商品住房的情況下,僅購買部分產權(如50%70%的產權部分),與政府共同擁有住房產權的住房供應形式。若日后購房者的支付能力提高了,可按照市場或評估價格購買政府產權部分而獲得全部產權,購房者也可以將自己擁有的產權部分出售給政府或其他購房者。共有產權住房的用地出讓、開發、定價和銷售均堅持市場化的原則,可以看作是政府支持下的商品住房,而非保障性住房。因此,在本次政府工作報告中,共有產權住房與普通商品住房并列,而沒有被放在“完善住房保障機制”的相關內容表述中。

現有住房種類繁多(北京有8個類型的住房)、問題重重。特別是,名目眾多的產權型保障房(經適房、限價房、雙限房、集資房等)因陷入福利陷阱而屢受詬病。因此,2013年三中全會前夕,中央集體“學房”時,習近平總書記就指出,要發揮市場在資源配置中的決定性作用,政府只提供基本住房保障(公租房或廉租房)。此時,國家重磅推出這種不僅與保障性住房難以撇清關系,而且模糊了政府和市場的界限,還可能將再次滑入福利陷阱的住房類型,是何用意值得我們深思。

共有產權住房最大的特征就在于,即使不具備住房支付能力,市民也可以成為財產所有者,而管理層之所以推出這樣的政策,用意就是想讓城市居民能夠(而且盡快)擁有住房產權,成為“有產者”。在城市擁有住房,不僅意味著擁有財產,而且意味著擁有資產,即分享資產價格上漲收益或資產溢價。資產溢價來源于房屋升值,而房屋之所以升值是因為周邊公共服務設施和體系越來越完善。在我國城市化快速推進時期,人口大規模涌入城市,公共服務需求與日俱增的情況下,政府依賴房地產來獲得公共服務設施(軌道交通、鐵路公路、機場港口、醫療教育、市政設施和地下管網等)建設和維護資金,是長期內存在的必然性趨勢。

 在當前中國,城市居民之間的收入差距并非工資收入差距,而是資產收入差距,而最大的資產就是住房。凡是打算在城市長期居住的市民(不管是戶籍城市居民,還是李克強總理所說的“三個一億人”),擁有住房的訴求就非常強烈。本質上,這種訴求是對于改革紅利分享權力的訴求,是對城市化紅利分享權力的訴求,這是未來保障性住房主體形式(公共租賃房)所無法替代的。而共有產權住房不僅可以滿足居民擁有住房和資產的愿望,而且即使是低收入者,也可以成為資產擁有者、資產溢價分享者、改革紅利和城市化紅利分享者。因堅持市場化原則,該類住房與普通商品住房資產是基本等價的,不同于很多城市為完成保障房建設硬任務而供應了很多打折的保障房(質量或公共服務配套比較差)。

在城市擁有住房,不僅意味著擁有財產和資產,更是在城市能安定下來或者為城市所容納(稱為真正的市民)的最重要的標志,而不再是流動于城鄉兩地或為租房而經常搬家。擁有了產權住房,就能夠申請信用卡,享受金融服務,小孩才有上學的資格,整個家庭才能夠做生活和工作的長遠規劃,這是成為“市民”或者具有“市民”認可資格的、潛在的約束條件。而且,社會保障體系不完善時,住房的儲蓄功能或社會保障功能就特別明顯。即使是社保制度非常健全的美國,也普遍存在著靠住房來支付養老、醫療的補充保險形式(如“倒按揭”)。發展中國家普遍存在著社保不完善的情況,住房的儲蓄或社保功能就更明顯了,我國就屬于這種情況,這是城市居民住房擁有訴求的另一個深層次原因。

 近期召開的“兩會”上,李克強總理指出,未來城鎮化要著重于解決“三個一億人”的問題,也就是流動人口的“市民化”問題。城市化率達到50%以后,城鄉兩邊勢均力敵,城市不能繼續靠犧牲農村(如工農產品價格“剪刀差”、“農地低價征收”等)來延續發展,而此時的城市還不具備實力來反哺農村以平衡發展差距。因此,任何公共政策,在偏向一方的同時,就會損害另一方的利益。因此,此時社會將進入利益格局大調整、階層分化的敏感時期,處理不好就會發生社會動蕩,很多國家(如兩次世界大戰期間的歐洲、本世紀的北非等)在達到50%的城市化水平時,都遇到過社會動蕩的問題。

 目前,在城市長期居住的非戶籍流動人口超過了2.2億人,考慮到城市戶籍人口只有6億人的現實情況,流動人口占比是一個很夸張的數據,再加上城市居民中的無房戶,總數超過1/3的城市常住居民不擁有住房。這意味著,每三個人中就有一個人無法通過住房這個最大的資產來分享城市化紅利,也無法享受住房所承載的社會保障,這對于整個社會的穩定來說是最大的隱患。“有恒產者有恒心”,打算在城市安定下來的人,如果擁有了住房資產,就有了希望社會穩定的夙愿,也就成為了社會穩定的動力。共有產權住房可以最大限度地、最快地實現城市居民擁有資產的訴求。特別是,對于過去一直往返于城鄉兩地,但渴望安定的外來人口來說,共有產權住房是實現其擁有住房、擁有資產和擺脫“打工者”形象,真正成為當代市民的最佳住房供應形式。擁有了住房,也就意味著外來人口從不穩定的社會群體變成了穩定的城市勞動力供給“蓄水池”,不僅城市用工成本會下降,而且擁有住房后的消費增長,也將促進城市經濟從投資向內需型消費轉變。

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