《<深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定>試點實施辦法》解讀 返 回

<深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定>

試點實施辦法》解讀

 

20131230日,深圳市人民政府出臺了《〈深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》(深圳市人民政府第261號令,以下簡稱《實施辦法》)。該《實施辦法》系貫徹落實《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《決定》)的一項重要工作,也是我市貫徹落實十八屆三中全會精神,深化土地管理制度改革,推進土地二次開發利用的新舉措。新規于201441日起施行。

一、背景和目的

歷史遺留違法建筑并非“小產權房”,“小產權房”通常是指在農村集體土地上建設、向社會公眾租售的房屋。國家層面的相關文件提及“小產權房”時實際側重于三個方面,一是占用農村集體所有的土地;二是占地的違法性;三是主體方面強調是城鎮居民到農村購置。深圳市經過1992年、2004年兩次農村城市化改造,全市原農業戶口人員已全部轉為城市居民,農村集體土地已轉為國有,土地所有權實現了從國家所有和農村集體所有的二元結構到國家所有的一元結構的轉變。在全市土地已經國有化的大背景下,深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑在占地性質方面與“小產權房”存在著本質區別,是農村城市化的歷史進程中所產生的若干問題之一。深圳市人大常委會、市政府曾經多次出臺法規、政策對歷史遺留違法建筑進行規范。

在《實施辦法》出臺前,深圳市已根據市人大常委會于20011017日通過、200231日起施行的《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》(以下簡稱“兩規”)處理了部分歷史遺留違法私房和生產經營性違法建筑。2009年,市人大常委會頒布《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《決定》),要求全面推進農村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作。2010年,我市完成了對全市農村城市化歷史遺留違法建筑的全面普查工作,掌握了我市農村城市化歷史遺留違法建筑的數量以及分布形態,建立了全市違法建筑一張圖。按照“先易后難、單項突破”的原則,我市先后在包括城市更新政策、房屋征收補償辦法、優化空間資源配置促進產業轉型升級“1+6”文件等對《決定》進行了貫徹落實。《實施辦法》出臺后,我市對歷史遺留違法建筑的處理將實現從單一業務領域的試點過渡到綜合試點階段,為進一步推進《決定》的全面實施奠定基礎。

二、主要內容

    《實施辦法》主要內容包括總則、釋義、審查程序、處理確認和罰款地價、臨時使用、拆除或者沒收、征收搬遷補償和補貼、法律責任和附則等共九章。《實施辦法》還對處理工作涉及的部門職責分工,對處理試點工作中涉及的身份、違建建設時間、用途、規劃確認依據等做出了清晰的界定,對于實體處理確認的條件、罰款和地價的標準、臨時使用的性質、拆除沒收的適用條件、征收搬遷的補償標準等事項作了具體規定。

(一)適用范圍

根據200962日實施的《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《決定》)第二條,農村城市化歷史遺留違法建筑包括5類:1、原村民非商品住宅超批準面積的違法建筑;2199935日之前所建的符合“兩規”處理條件,尚未接受處理的違法建筑;3199935日之前所建不符合“兩規”處理條件的違法建筑;4199935日之后至20041028日之前所建的各類違法建筑;520041028日之后至本決定實施之前所建的除經區政府批準復工或者同意建設外的各類違法建筑。

《實施辦法》明確,有關原村民所建住宅類歷史遺留違法建筑的處理規定,僅適用于原村民在其原籍所在原農村集體經濟組織范圍內所建住宅類歷史遺留違法建筑,或者在區政府、街道辦事處在其原農村集體經濟組織范圍外安排用地上所建的住宅類歷史遺留違法建筑。原村民所建超出前述范圍所建的住宅類歷史遺留違法建筑,適用《辦法》非原村民的相關處理規定。同時,該《實施辦法》還嚴格區分處理范圍,堅持寬嚴適度、分類處理確認的原則,對非原村民所建住宅類違建、以房地產開發為目的所建住宅類違建不予處理確認;對原村民、原農村集體經濟組織,整體從寬,減免罰款或者地價。同時,對歷史遺留違建的處理確認屬于有限確認,仍限制流轉獲利、限制征地搬遷補償標準,使違法者難以從違法行為獲取利益。

(二)“一戶一棟”原則

根據《實施辦法》,原村民和“一戶一棟”的“一戶”按照《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》(深府〔2006105號)第四條規定確定。《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》第四條規定,原村民是指公安機關登記在冊(原特區內199311日截止、原特區外20031029日截止)并參加本村勞動分紅的農村集體經濟組織成員;按照每戶原村民劃定原農村宅基地或者非農建設用地標準中的一戶,是指原村民的戶籍單位。原村民中年滿30周歲未婚的(原特區內199311日截止、原特區外2004331日截止)可認定為一戶。

《實施辦法》規定,原村民所建符合“一戶一棟”原則的違法建筑,免繳地價,總建筑面積未超過480平方米的部分免予處罰,總建筑面積在480平方米以上不足600平方米的部分按建筑面積每平方米處以30元罰款,600平方米以上不足800平方米的部分按建筑面積每平方米處以60元罰款,800平方米以上的部分按建筑面積每平方米處以100元罰款;

  原村民違反“一戶一棟”原則所建違法建筑的多棟部分,多棟的第一棟按現行公告基準地價的25%補繳地價,按建筑面積每平方米處以100元罰款,多棟的第二棟按現行公告基準地價的25%補繳地價,按建筑面積每平方米處以200元罰款,多棟的第三棟及以上棟數部分不予處理確認;

原農村集體經濟組織或者其繼受單位為解決原村民居住問題統一建設的住宅類歷史遺留違法建筑或者以住宅為主的多種用途歷史遺留違法建筑,未經規劃國土部門批準或者超過批準建設的部分,由原農村集體經濟組織繼受單位作為歷史遺留違法建筑當事人,按現行公告基準地價的25%補繳地價,按建筑面積每平方米處以100元罰款。

(三)試點區域

本次《實施辦法》在標題中就已經明確是針對“試點區域”。按照《決定》規定,市政府應當根據《決定》制定實施辦法和配套措施,實施辦法應當試點后再全面實施。《實施辦法》第六十六條規定,201441日起將在試點區域內試行《實施辦法》。目前試點工作方案(草案)正在緊鑼密鼓擬定當中。根據《實施辦法》,城市更新、土地整備和重點開發區域的歷史遺留違法建筑,可以優先列入試點區域。

(四)歷史違建分類

《實施辦法》處理范圍內的歷史遺留違法建筑所包含的類型,根據《實施辦法》第九條,是按實際用途劃分為6類。具體含:住宅類歷史遺留違法建筑;生產經營性歷史遺留違法建筑(含工業類、倉儲類歷史遺留違法建筑);商業、辦公類歷史遺留違法建筑,是指實際用于商業批發與零售、商業性辦公、服務(含餐飲、娛樂)、旅館、商業性文教體衛等營利性用途的建筑物及生活配套設施;公共配套類歷史遺留違法建筑,是指實際用于非商業性文教體衛、行政辦公及社區服務等非營利性用途的建筑物及生活配套設施;具有多種用途的歷史遺留違法建筑;用于其他用途的歷史遺留違法建筑。

從《實施辦法》可以看出,不同用途的歷史遺留違法建筑,面臨的處理方式不一樣,相應的罰款和地價標準也不同。歷史遺留違法建筑并未依法報建,沒有合法設計圖紙,按照實際用途分類是確定歷史遺留違法建筑后續處理的基本前提。同時,判斷其是否符合城市規劃、質量安全、消防安全以及地質安全,均需要明確用途。此外,對生態控制線內的歷史遺留違法建筑進行處理,也需要區分不同用途。

    (五)臨時使用備案

  對于歷史遺留違法建筑經普查記錄后依法處理前,符合《實施辦法》規定條件的,應當辦理臨時使用備案。臨時使用期限為5年。未辦理臨時使用備案的歷史遺留違法建筑,不得出租、進行經營性活動。

  (六)費用

  《實施辦法》規定,歷史遺留違法建筑當事人或者管理人未按照《決定》第四條規定的期限和普查工作要求向歷史遺留違法建筑所在轄區街道辦事處申報的,由街道辦事處在建筑物所在社區、轄區主要公共場所以及市、區政府網站公告3個月。歷史遺留違法建筑當事人或者管理人在公告期滿仍不申報的,由街道辦事處臨時管理3個月后依法予以拆除或者沒收,公告期內申報的按照《辦法》有關規定處理。街道辦事處臨時管理時,應當通知在歷史遺留違法建筑中居住、生產經營的有關單位、人員在合理的期限內自行遷出歷史遺留違法建筑,有關單位、人員應當服從或者予以配合。

  有關單位、人員逾期不遷出的,由街道辦事處提請所在區政府組織市場監管、公安、查違等部門、機構強制遷出有關單位、人員,無人認領、遷出的財產由街道辦事處列明清單,發布招領公告后劃定集中區域保管6個月。依法拆除的行政處罰決定書送達后,歷史遺留違法建筑當事人或者管理人應當按照行政處罰決定書限定的期限自行拆除,并自行清理相關經濟關系。歷史遺留違法建筑當事人或者管理人未按照行政處罰決定書限定的期限自行拆除歷史遺留違法建筑的,或者未騰空歷史遺留違法建筑完成移交的,由區規劃土地監察機構依法實施強制拆除或者沒收,或者依法申請人民法院強制執行,強制拆除、強制騰空的費用由歷史遺留違法建筑當事人承擔。

  (七)補償辦法

  《辦法》規定,歷史遺留違法建筑依據《辦法》處理確認后,當事人應當服從城市規劃實施、城市更新、公共基礎設施建設項目的需要,房屋征收、土地使用權收回時按照下列規定給予補償:

  1、已按規定辦理商品性質房地產證的,按照國家、省、市對商品性質房地產的補償標準執行,并按照本實施辦法有關規定限制產權調換。

  2、已按規定辦理非商品性質房地產證的,建筑物給予重置價補償,用地按原處理確認補繳的地價款扣減處理確認后已使用期限相應地價款給予補償,如原處理確認時免繳地價的則不再給予用地補償,不實行產權調換;

  3、符合處理確認條件但未辦理房地產登記的,或者符合辦理商品性質房地產證條件但未辦理的,區別情形分別按《辦法》有關規定處理,并扣減實際欠繳的罰款、地價以及辦理房地產登記應當繳納的相關稅費。

  4、因城市規劃實施、城市更新、公共基礎設施建設項目需要實施房屋征收、土地使用權收回時,經普查記錄的歷史遺留違法建筑尚未依照本實施辦法處理的,按照本市房屋征收補償的有關規定進行補償,但對已經申報、屬于依法拆除或者沒收情形的歷史遺留違法建筑,具備下列條件之一的,對建筑物給予重置價補貼,對未征、轉地或者未依法補償的占地應當依法辦理征、轉地手續及補償:

  (1)位于原農村非農建設用地紅線內的;

  (2)位于原農村非農建設用地紅線外,由原村民、原農村集體經濟組織或者其繼受單位在農村城市化之前所建的。

  5、《辦法》還提出 ,應當區別情形對產權調換補償方式進行限制:被搬遷人為非原村民、非原農村集體經濟組織繼受單位的,僅采用貨幣補償方式進行補償;被搬遷人為原村民、原農村集體經濟組織繼受單位的,按照本市房屋征收補償有關規定實施產權調換。

  6、對原村民所建符合原村民非商品住宅政策、無超建或者無一戶多棟情形的住宅類建筑,在實施相關改造、搬遷時,應當給予以下政策優惠:未達到原村民非商品住宅政策最高控制標準的,依法實施產權調換時,允許在補足建設成本的前提下按照最高控制標準進行產權調換;采用貨幣補償的,按照市場評估價實施補償,被搬遷改造建筑物建筑面積低于改造、搬遷相關決定發布年度本市人均居住建筑面積的,以本市人均居住建筑面積為基準計算貨幣補償的建筑面積,不再結算差價。

三、意義和影響

從誕生之初,深圳便飽受違建之苦。在這個從無到有的城市,源源不斷的外來人口帶來巨大的住房需求,村民房子越長越高。自1982年深圳市政府以“一號文件”的形式叫停亂建和私建房屋以來,查違和反查違的貓鼠博弈從未間斷。經歷1992年、2004年兩輪大規模城市化,深圳全部土地轉為國有,成為全國第一個沒有農村、也沒有農民的城市。

2009521日,深圳市第四屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過的《決定》,提出市政府對違建全面普查,經普查記錄的違建,區別其違法程度,分別采用確認產權、依法拆除或沒收、臨時使用等方式,分期分批處理。雖然遲到3年多,市政府終于審議通過《實施辦法》。這對深圳的違建處理,無疑是邁出了重要一步。《實施辦法》從20144月起實施,但試點區域仍未敲定。查違,不僅是一場艱難的戰役,也是一個歷史性難題。如何一方面完善政策細節、穩步推進解決歷史遺留違法建筑問題,另一方面堅決制止新增違法建筑,將繼續考驗著深圳的智慧。


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